如果要问过去是什么因素驱动房地产市场走出十多年的大牛市，那排在首位的因素肯定人口，正是因为享受到了前所未有的人口红利，才使得房地产市场一路狂奔的发展起来了。
且这个因素通过城市化进程，真真实实的将人口红利转化为了住房需求，以致于房地产市场在相当长的一段时间内都是处于较为严重的供不应求，使得房价一路飙涨，十年十倍的城市也并不是个例。
而如今人口的发展因素正在发生巨变，最重要的体现就是总人口的负增长以及人口老龄化程度越来越深。
我们可以看一下下图总人口的增长态势。从图中可以看出，2022年是人口发展的一个拐点，总人口正式由正增长转为了负增长，当年减少了85万人。随后的2023年及2024年分别减少了208万人和139万人，每年减少的人口数量相当于一个中小城市的消失。
据数据，2024年末，60岁及以上人口数量为3.1亿人，占总人口的22%，其中65岁及以上人口数量为2.2亿万人，占全国人口的15.6%，人口老龄化社会正在加速到来。据报告预计，中国将在2030年前后进入超级老龄化社会，65岁及以上老年人口占比超20%，达到2.6亿人；到2060年，占比将增至37.4%。
一般来说，老龄化也是伴随着老龄化的，但这个过程无疑对于房地产市场是不利的。正如我在文章开头阐述的一样，人口因素是驱动房地产市场发展的核心因素，也是过去房地产市场之所以走出牛市的首要因素。
而如今人口因素正在发生重大变化。总人口的减少必然会导致住房总需求的萎缩，而在当下房地产市场已经进入供大于求的情况下，需求的预期萎缩对后市的发展无疑是利空的。同时人口老龄化也会改变住房的需求结构，这对于当下的房地产市场发展既是机会也是挑战，但对于存量的小户型房子就不那么利好了。
有人总说人口因素对房地产市场的影响有限，还会列举国际上一些大城市的楼市情况作为例证。这就有点以偏概全了，实际上国内总人口的减少对于上海、深圳这样的超级大城市的楼市影响也不大，但是对于整体楼市的影响确实不容小觑的。
