助力楼市去库存，存量闲置土地收储正在各地持续落地。
近日，广州多区传出大动作，事关政府“下场”收地的消息！
南沙区一口气收回8宗用地，合计约8.85亿元；花都区回收4宗土地，占地约为42万平，收回总价9.16亿元；另外，白云住宅新盘竹溪云景地块，以约4.79亿退回！
事关专项债收储土地，广东多地出手！
此外，据克而瑞的整理统计，2月7日-9日广东省就有7个城市披露了收储计划，共涉及48幅地块，土地面积约224.6万平米，总收购价格171.03亿元。
这是在2024年11月自然资源部明确了地方政府运用专项债资金收回收购存量闲置土地的细则之后，首次有地方政府大规模披露收储土地情况。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这些地块收储价格均低于当初的出让价，折扣在7-9折，贯彻了“土地成本与评估价就低确定”的原则，收储这些地块有助于改善房地产市场供需关系及相关企业的流动性。
值得注意的是，收储的地块多为“打折”回收。例如，珠海市金湾区2宗地块，均位于滨海商务区，占地共7.63万平方米，性质为纯二类居住用地，本次收储价格为18.63亿元。而在2023年，这两宗地块由珠海市国企华发竞得时，总价为21.03亿，2024年1月，官方还公布了这两宗地块的项目备案名，分别为金琴半岛花园、金琴海岸花园。如今，按照本次公示的收储价，该地块相当于打了89折。
另外，珠海市斗门区红心路南侧、锦湖路西侧一纯二类住宅用地，于2022年由珠海大横琴集团以4.57亿元的底价竞得，如今的收储价格为3.41亿元，相当于打了约7.5折。
对于回收地块折价的情况，上述8个城市无一例外，均在公告中提及，根据的是此前自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。《通知》于2024年11月公开发布，对于收储价格，《通知》明确，“土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。”
从收储参与主体来看，目前主要是国企和城投的地块进入了收储名单。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是因为国企城投拥有的地块资产负债关系较为清晰，民企拥有的地块很多存在抵押状态，或有复杂的债权债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件，后续若民企拥有的地块符合条件，相关收储计划也将会出炉。
机构预测规模约1万亿
回溯土地收储专项债的过往，近期各城市公布的土地收储事项，算得上是土储专项债搁置5年后重启。
历史上，土储专项债是新增专项债发行中的重要投向。2017年为规范土地储备融资行为促进土地储备事业持续健康发展，财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》；2019 年为调控房地产市场及引导专项债投向重大基础设施领域，国常会明确专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，自此土储专项债暂停发行。
国金证券研究报告认为，过去实施土储专项债，核心目的在于避免地方政府违法违规举债，有效防范和化解地方政府债务风险。当下土储专项债的重启，同样承担着这一重要使命。
国海证券研究报告表示，再度重启专项债收储土地有助于去库存。房地产市场正面临高库存问题，盘活存量土地是去库存的关键。但受房地产市场下行影响，土地二级市场难有交易，存在企业手中土地开发难、转让难、政府收回难等问题，使房企盘活资产陷入僵局。且截至 2024年5月，2021年以来城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率仅22%。通过专项债回收闲置土地，可以增加房企资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。
据国海证券统计，2017年～2019 年，我国土储专项债的发行量分别为 2407亿元、 5893亿元、6765 亿元，占同年新增专项债规模的26%、42%、31%，2017-2019 年土储专项债发行规模占比三年平均为 33%。结合历史土储专项债发行规模和占比，国海证券表示，近三年新增专项债额度在36500-39000亿，以新增专项债额度的30%估算，预计2025 年土储专项债规模在10000亿，根据近5年的土地成交楼面价估算，将拉动1～2亿平方米土地收储。
国海证券提及，在专项债收储过程中，土地价格的确认或是阻碍因素，土地的回收价格若大幅低于拿地价格，企业参与意愿将偏低，较难与政府达成一致。国海证券建议，在收回存量土地的过程中， 可以在符合国土安全规划的前提下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，推进交易信息公开，为将来的专项债退出提供条件。
来源：克而瑞地产研究、券商中国、第一财经、南沙部落等
